Seier i Høyesterett: Utleiers krav på dekning av utbedringsutgifter

Høyesterett avsa 25. april dom i sak mellom Magic Properties AS som utleier og leietakeren Unique Digital Nordic AS. Leietaker ble i Høyesterett representert av Stiegler WKS Advokatfirma ved advokat Thorvald Ornell Myhre.

Det prinsipielle spørsmålet for Høyesterett var om leietaker har plikt til å erstatte utleier utgifter ved forsømt vedlikehold, dvs. vedlikehold ut over forringelse som skyldes “alminnelig slit og elde”, uavhengig av om det foreligger økonomisk tap.

Saken gjaldt tilbakelevering av utleide forretningslokaler. Lokalene hadde etter leieforholdets avslutning blitt fullstendig ombygget og tatt i bruk som hotell. Som følge av dette var utleier faktisk ikke påført merutgifter for tilbakeføring av lokalene til tidligere standard.

Husleielovens § 10-3, 2. ledd fastsetter at utleier kan kreve dekket “nødvendige utgifter til utbedring” når lokalet er i dårligere stand enn det som er fastsatt i § 10-2. Gulating lagmannsrett kom til at bestemmelsen ikke inneholder krav om at utleier må ha lidt et økonomisk tap, og at det således var tilstrekkelig at vedlikeholdet rent faktisk ikke hadde vært godt nok. Lagmannsretten viste til at bestemmelsen var av objektiv art, som ga en kontraktsforpliktelse for leietaker.

Høyesterett var uenig i dette.

Høyesteretts dommere delte seg i et flertall og et mindretall når det gjaldt begrunnelsen. Etter å ha konstatert at verken lovens ordlyd eller forarbeider ga noe klart svar på det spørsmål man stod overfor, uttalte førstvoterende (for flertallet) at det passer “best inn i det alminnelige systemet for misligholdsbeføyelser å anse krav etter husleieloven § 10-3, 2. ledd som et erstatningskrav”. Det ble lagt vekt på at paragrafen stort sett var preget av erstatningsrettslig terminologi, og at annet ledd lest i sammenheng ga mest inntrykk av “å knytte an til de vanlige vilkårene for erstatning”. De alminnelige vilkår for erstatning, blant annet økonomisk tap, må gjelde så langt ikke annet fremgår av loven.

Utleier argumenterte med at krav om økonomisk tap ville medføre at leietaker ville tjene på eget mislighold. Høyesterett mente det ikke var opplagt at dette var en særlig praktisk problemstilling, da leietaker selv er den som først må tåle konsekvensene av dårlig vedlikehold. Det ble videre vist til at kravet om økonomisk tap generelt fører til at misligholder kan slippe lett fra det, men at dette er et problem som ikke bare oppstår i forbindelse med husleielovens §10-3, 2. ledd.

Etter dette kom Høyesterett til at husleieloven § 10-3, 2. ledd oppstiller et vilkår om økonomisk tap på utleiers hånd. Det var enighet om at utleier i saken ikke hadde lidd noe slikt tap. Høyesterett kom altså til at en utleier ikke kan kreve dekning av utgiftene ved å sette de utleide lokaler i den stand de etter kontrakten skulle ha ved tilbakelevering, i tilfeller der slik utbedring faktisk var uaktuelt.

Stiegler WKS sin klient vant dermed saken i Høyesterett.

Høyesteretts mindretall kom til samme resultat, men med en annen begrunnelse. De mente bestemmelsen i § 10-3, 2. ledd måtte tolkes innskrenkende i det dekning av slike utgifter måtte nektes der utbedring ikke tjente et fornuftig formål – slik tilfellet var i denne saken.

Det kan bli interessant å se om dommen medfører endringer i leiekontrakter, for å unngå de konsekvenser som i alle fall utleierne kan betrakte som uheldige. Etter husleieloven er det avtalefrihet mellom næringsdrivende. I andre leieforhold kan man neppe avtale seg bort fra kravet om økonomisk tap, men det er adgang til å inngå detaljerte avtaler om vedlikeholdsansvaret.