Kjenner du reklamasjonsreglene ved kjøp av brukt bolig?

av Per Erik Juvkam, advokat Stiegler WKS.

Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av brukte boliger i Norge. § 4-19 bestemmer når en kjøper av en bolig må reklamere til selger for å ha sitt krav i behold. Dersom kjøper skulle reklamere for sent, vil kravet være tapt. Det er derfor svært viktig at kjøpere kjenner til reglene om reklamasjon, og vi vil her gi en kort innføring i reklamasjonsreglene.

Å reklamere vil si å melde fra til selger om at det er noe galt med boligen som man har kjøpt. Avhendingsloven har ingen formalregler om reklamasjon; en reklamasjon kan være både muntlig og skriftlig. Det er likevel vår klare anbefaling at reklamasjoner fremsettes skriftlig for lettere å kunne bevise at reklamasjon har funnet sted. I reklamasjonen som oversendes selger må det også fremgå hva kjøper mener er galt med boligen, og det må fremsettes et krav.

Reklamasjonsfrister

Avhendingsloven har to forskjellige reklamasjonsfrister: den relative reklamasjonsfristen og den absolutte reklamasjonsfristen.

Den relative reklamasjonsfristen løper fra kjøper «oppdaget eller burde oppdaget» det mangelfulle forholdet. Ettersom fristen løper fra kjøper «burde oppdaget» mangelen, har kjøper et ansvar for å undersøke eventuelle mangelfulle forhold. Kjøper kan dermed ikke la være å foreta nærmere undersøkelser dersom han burde gjort det.

Loven sier at det skal fremsettes reklamasjon innen «rimelig tid» etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget. Hvor lenge «rimelig tid» er blir dermed en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I rettspraksis er det likevel sagt at kjøper senest må reklamere før det er gått tre måneder. Dersom det reklameres senere enn dette er det for sent, og kravet vil være tapt i sin helhet. Vårt råd er derfor at det bør reklameres skriftlig så fort man får en mistanke om at noe er galt slik at fristen avbrytes så raskt som mulig.

Den absolutte reklamasjonsfristen fastsetter det siste tidspunktet en reklamasjon kan fremsettes på, og fristen er fem år. Dette innebærer at dersom man oppdager at noe er galt med boligen senere enn fem år etter at boligen er overtatt, så er det for sent å kunne gjøre gjeldende et krav overfor selger.

Unntak ved grov uaktsomhet eller uærlighet

Det finnes ett unntak som kan redde kjøper, dersom kjøper i utgangspunktet har reklamert for sent. Det fremgår av avhendingsloven § 4-19 at selger ikke vil bli hørt med en anførsel om at kjøper har reklamert for sent, dersom selger har opptrådt grovt uaktsomt eller vært uærlig. Uavhengig av om unntaksregelen kommer til anvendelse eller ei, bør kjøper reklamere så raskt som råd er.

Tommelfingerregelen er at det må reklameres senest mellom to til tre måneder etter at mangelen ble, eller burde blitt, oppdaget.

Foreldelsesfrist

I tillegg til de frister som løper etter avhendingsloven § 4-19, må kjøper også være oppmerksom på at krav kan foreldes etter bestemmelsene i foreldelsesloven. Alminnelig foreldelsesfrist i Norge er tre år, og fristen løper fra kjøper tidligst kan gjøre kravet gjeldende. Dette betyr at dersom kjøper reklamerer i tide, men selger ikke er enig i at det er grunnlag for reklamasjon, må det som hovedregel tas rettslige skritt innen tre år fra overtakelsen av boligen for å avbryte foreldelsesfristen. Også her finnes det unntaksregler. Dersom mangelen er skjult og ikke mulig å oppdage for kjøper, kan kjøper bruke ettårsfristen i foreldelsesloven § 10 for å avbryte foreldelsesfristen.

Søk hjelp tidlig i prosessen

Siden tvister etter avhendingsloven kan omfatte store verdier, er det vårt råd å få bistand så tidlig som mulig i prosessen. Våre advokater har lang erfaring med tvister etter avhendingsloven, og bistår både kjøpere og selgere av bolig.