Kan bli ulovlig å selge brukt eiendom “som den er”

Avhendingsloven regulerer omsetning av fast eiendom. Ved boligsalg tas det i dag regelmessig forbehold fra selgers side, ved at boliger selges “som den er” – altså i den stand den er på salgstidspunktet.

Regjeringen fremmet i 2018 en lovproposisjon, med forslag til endringer i avhendingsloven. Endringsforslagene vil, hvis de blir vedtatt, medføre dramatiske konsekvenser for partene i bolighandel.

 

Skjulte feil og mangler

Den mest dramatiske endringen vil innebære at det ved salg til forbruker ikke lenger vil være tillatt å selge brukt eiendom “som den er” eller med lignende forbehold. Slike forbehold har etter någjeldende lovgivning nærmest uten unntak vært benyttet fordi en selger, ved salg av brukt bolig, vanskelig kan ha full oversikt over eiendommens tilstand.

I den grad selger kjenner til svakheter ved en eiendom, men selger likevel holder slike opplysninger tilbake, vil man etter gjeldende lov kunne stå overfor en mangel som gir kjøper mangelskrav. Det samme gjelder i tilfeller der selger gir uriktige opplysninger om eiendommen, og opplysningene virker inn på avtalen mellom partene. Lovforslaget inneholder ingen realitetsendring på dette punkt.

Det er altså i tilfeller der selger faktisk ikke har hatt kjennskap om svakheter, og følgelig verken har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen, at selger frem til nå har hatt anledning til å ta forbehold ved å selge eiendommen “som den er”.

 

Forbrukere på begge sider av kontraktsforholdet

En må huske på at det store flertall av boligselgere også er forbrukere, som ikke har noe bedre grunnlag for å vurdere tekniske og skjulte forhold enn kjøperne har.

Slike forbehold gjelder altså for skjulte feil og svakheter ved eiendommen, som heller ikke selger har hatt kjennskap til. Det kan f.eks. dreie seg om feil ved dreneringen under bakkenivå, eller en teknisk feil ved oppbygging av en yttervegg. Dersom selger selv aldri har merket noen problemer med slikt, står man overfor et skjult forhold som verken forbrukerselger eller forbrukerkjøper har kjennskap til.

Kjøpere vet på denne bakgrunn at man, når man kjøper en brukt bolig, også løper en betydelig risiko for at tilstanden kan vise seg å være dårligere enn antatt. Gjeldende lovgivning fordeler denne risikoen på en rimelig måte, ved at man må overstige en nokså betydelig terskel før man står overfor en mangel når det er tale om skjulte forhold som ingen av partene måtte ha kjennskap til. Kjøper har altså, pga. den risiko som kjøper bestandig tar ved kjøp av brukt eiendom, etter någjeldende lov ikke nødvendigvis et krav mot selger selv om overraskelser skulle vise seg.

 

Forbrukerselger overtar bortimot all risiko

Dersom regjeringens lovforslag vedtas, vil det altså bli forbudt å ta slike forbehold. Dette vil medføre at selger vil overta så godt som all risiko for skjulte feil og svakheter ved eiendommen. Selger kan riktignok innhente grundigere tilstandsvurderinger når eiendom selges, men heller ikke slike vil kunne fange opp alle skjulte forhold. Det vil likevel finnes en betydelig risiko for skjulte svakheter.

Forbudet mot å selge eiendom med slike forbehold, vil i stedet erstattes av en ny bestemmelse i lovens § 3-1, der kjøper selv vil måtte dekke tap og kostnader ved mangler opp til kr 10 000,-. Kjøper vil følgelig kun ha risiko for de helt bagatellmessige forhold. Selger får risiko for større, ukjente forhold.

Riktignok har regjeringen også foreslått et nytt første ledd i avhendingsloven § 3-2, som vil innebære at man ved vurderingen av om en står overfor en mangel, skal ta hensyn til hvilke forventninger kjøper kan ha ut fra blant annet eiendommens alder og synlige tilstand. Dersom det er tale om en eldre, slitt bolig, vil kjøper altså ikke nødvendigvis vinne frem med et mangelskrav.

 

Oppsiktsvekkende mangelfull utredning

Lovforslaget fremstår svært lite rimelig. Partene har samme grunnlag for å vurdere eiendommens tilstand, og dermed risikoens størrelse. Det er derfor uforståelig at ansvaret foreslås skjøvet så langt ut på forbrukerselgers side.

All den tid det bare er de skjulte feil ved eiendommen forslaget til lovendring vil være aktuelt for, og verken forbrukerselger eller forbrukerkjøper har kjennskap til slike, er någjeldende risiko- og ansvarsfordeling rimelig.

Det skal også nevnes at de ovennevnte endringsforslagene har vært gjenstand for oppsiktsvekkende mangelfull utredning, før proposisjonen ble fremlagt. NOU 2009:6, som er den utredning som er gjort i forkant av proposisjonen, inneholder faktisk ikke disse bestemmelsene. De ovennevnte forslagene til lovendringer virker derfor lite gjennomtenkt, og de er ikke sendt ut på høring i forkant av regjeringens proposisjon. Forslagene har dermed blitt til uten at berørte instanser og organer i forkant har hatt anledning til å komme med bemerkninger.

 

Neppe færre konflikter

Tanken bak regjeringens lovforslag er å redusere antall tvister ved boligsalg. Et enklere og mer forutsigbart regelverk er ment å redusere antall konflikter. Dette er ifølge lovforslaget videre ment å skape større trygghet for både kjøper og selger. Realiteten vil nok imidlertid bli at det kun vil være kjøper som vil oppleve større trygghet. Selger vil overta adskillig større risiko, og dermed betydelig mindre trygghet.

Færre tvister vil det neppe heller bli. For det første fordi terskelen for mangler senkes så betydelig at kjøper vil kunne fremme krav helt ned til kr 10 000,-. Dette vil selvsagt medføre flere krav og konflikter. For det andre legger lovforslaget som nevnt opp til at det ved mangelvurderingen fremdeles skal tas hensyn til hvilke forventninger kjøper kan ha, ut fra eiendommens alder og synlige tilstand. Det er åpenbart at dette fremdeles vil gi grunnlag for tvister og diskusjoner, slik at lovforslagets siktemål vanskelig kan oppnås.

Det er også usikkert i hvilken grad selger i fremtiden vil kunne kjøpe seg fri fra den økte risikoen gjennom boligselgerforsikringer. Hvorvidt selskaper vil opprettholde slike forsikringsløsninger, når risikoen skyves svært langt over på selgersiden, er usikkert.

Dersom forslaget vedtas, går forbrukerselgere en usikker fremtid i møte.